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推进物业管理规范化的几点建议
西安区老科协
前不久，西安区老科协围绕开展建言献策活动召开了有部分老科协会员参加的座谈会。会上，就适宜于老科协会员参与建言献策活动的侧重点、方式及要求等问题，进行了座谈，形成了倾向性意见。通过这次座谈，大家一致认为：应把民生问题作为老科协建言献策的重点。基于这个思路，一些会员提出：物业管理存在问题比较普遍，群众反响较大，建议围绕这一问题开展调研活动，提出相关建议。按照这次座谈会达成的共识，部分会员就这一问题进行了一些走访调查，并将相关情况反映给我们。现将情况综合如下：
现行的《物业管理条例》，由国务院于2003年5月28日以“第379号文件”颁布实施；2007年8月26日又由国务院进行修订实施。我市在2014年，改革了物业管理“一条线”管理体制，建立了“两级政府、三级管理”的新格局。在市政府房管部门、各区政府及街道办事处的重视参与下，经过物业公司与业主的共同努力，物业管理作为社会管理的一部分，得到一定程度的加强。但不容置疑的是，时至今日，物业管理仍然是城市社会管理的弱项。只要稍一留心地方政府热点投述电话，或者电视台的社会方园专题节目，物业管理问题经常是群众反映投述的热点、焦点问题。结合老科协会员这次走访调查，物业管理存在的问题主要有以下几个方面：
1、老旧小区物业弃管。这类小区老住户多，小区设施遗留问题、新发生问题相对较多，住户经济条件相对较差，物业收费难以为继，物业管理有名无实。小区脏、乱、差成了正常现象。
2、相当一部分小区没有成立业主委员会，解决物业公司与业主之间发生的矛盾，缺乏法律保证。这类小区由于没有成立业主委员会，物业公司没有履行受聘手续，自然双方无从签定物业服务合同。一俟产生矛盾，各说各的理，业主以不交物业费相对抗，物业公司以种种消极办法应对，甚至拐走物业费，一走了之。
3、物业公司与业主之间没有建立相互沟通的相关制度，缺乏必要的沟通与协调。物业公司注重收费，业主注重服务是否到位，双方的责任与义务难以统一，产生矛盾难以及时解决。长此一往，致使物业公司与业主之间难以取得起码的信任。
4、物业公司工作制度不健全，人员不到位，工作不规范。有的物业公司只在某小区挂名，没有物业职守人员，业主出现物业问题，无从通过物业公司得到解决。
5、政府相关部门缺乏刚性的执法手段，对物业管理中出现的负面案例及相关人员不能采取有效的执法、执罚、管控等硬性措施。
6、物业管理对市民生活幸福指数和城市文明程度的权重及影响，还没有在全社会及广大市民中形成广泛、深刻的共识。在社会公德、舆论氛围、法制环境等方面，对物业管理的有效支持尚显不足。
通过这次调查，我们集中大家意见，提出以下几个方面建议：
1.政府相关部门应把物业管理纳入城市社会管理、精神文明建设、法制环境建设的基础性工作，从理顺机制、舆论引导、法制宣传、树立典型、总结表彰等多方面，建立经常性的工作制度，明确相关部门的职责分工，有主有辅，多方参与，一以贯之地推进落实，使物业管理这一“天理第一难”、涉及市民生活幸福指数和城市文明程度的城市基础性管理工作，逐步得到有效加强。
2.深入发动住宅小区业主参与，成立业主委员会。没有业主的广泛参与，物业管理的管理体制就难以理顺，物业公司与业主之间产生的矛盾难以调解。此项工作应作为加强物业管理的基础性工作，作为衡量物业管理是否纳入规范化管理的一项硬指标，由政府督办，社区牵头，限期完成，力争使大多数具备条件的住宅小区都成立业主委员会。
3.培植典型，探索不同物业管理模式。以西安区为例，现行的物业公司管理型、社区自管型、业主自治型三种物业管理模式，各有所长。建议两级政府有关部门注意帮助他们进一步理顺管理机制，完善管理制度，定期不定期的总结那些物业管理进入良性循环、居民满意度较高的物业管理经验，培植、完善物业管理模式，通过现场会、媒体宣传等多种形式，加以推广。
4.下气力解决物业老、旧弃管小区问题，做到物业管理全覆盖。造成物业弃管的小区，多半是老、旧小区，基础设施差，遗留问题多，居民意见大。建议政府有关部门应对辖区内物业弃管小区进行一次全面调查，逐个登记造册，分析弃管原因，帮助成立业主委员会，确定物业管理模式。通过政府行为，让居民看到希望，吸引更多居民参与物业管理工作。
5.进一步规范物业管理企业运营行为，实行相关工作人员持证上岗制度。引导物业管理企业单位及相关工作人员树立社会效益与经济效益相统一的运营理念，增强服务意识，加强与居民、业主的沟通与联系，以规范化的物业服务为主导，逐步建立良性的物业管理运营机制。
6.积极创造条件，努力把物业管理纳入法制化轨道。据媒体报导，我市已获得全省首批地方立法权，小区物业管理跟不上城市发展的问题，已作为地方立法所要解决的首个问题，我市拟将《牡丹江市物业管理条例》列为我市第一部地方性法规。这将为推进物业管理法制化，创造了先决条件。建议从市人大到两级政府，加快从立法、普法至执法工作进程，抓住这一契机，推进物业管理纳入法制化轨道，从根本上改变物业管理这一城市管理的弱项。
（西安区老科协）
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