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关于加强住宅楼区改造及物业管理的建议
东宁市老科协城建分会 巩建胜
一、基本情况
东宁市住宅楼区的开发建设始于1986年，实行住宅楼区物业管理工作从2000年开始，第一家物业管理企业阳光物业管理有限责任公司于2002年组建，全市共有物业企业17家。到现在根据调查统计，全市10个社区辖区内共有住宅楼区227个，住宅楼539栋，单元2627个，总户数达34846户，房屋建筑面积317.1万㎡（住宅33317套、门市房3807套、车库8545套）。目前，住宅楼区实行房屋维修基金制度的有121个、房屋建筑面积239.05万平方米，分别占住宅楼区总个数、总建筑面积的53.31%、70.74%；已组建业主大会（业主委员会）的83个、房屋建筑面积92.12万平方米，分别占住宅楼区总个数、总建筑面积的36.57%、29.05%；
现住宅楼区无管理服务单位的有110个小区，弃管房屋建筑面积为79.46万㎡，分别占住宅楼区总个数、总建筑面积的48.46%、25.06%，主要集中在繁荣、宏源、中心、光明、南山、东兴等6个社区。
近年来，市委、市政府高度重视住宅楼区的物业管理工作，市领导多次组织研究我市物业管理工作，加大物业管理力度，东宁县政府于2012年印发了《关于加强物业管理工作的实施意见》，进一步明确了各相关部门、单位的工作职责、任务目标、管理程序，从而使我市物业管理工作逐步走上社会化、专业化、规范化、科学化管理轨道。2015年，市住建局结合我市推进“五城同建”，牵头与城区办事处、城市管理行政执法局等部门密切配合，对弃管住宅楼区“东兴小区”组织开展物业服务试点工作。由一家新组建的物业企业对住宅楼区进行基础设施配套、与业主对接，经过9个多月的改造运行，取得初步成效。目前，该住宅楼区已成立了小区业主委员会，并于物业公司签订正式服务合同，业主对物业管理服务满意率达到80%以上。我市将以此为示范，逐步在全市弃管住宅楼区推行，规范住宅楼区的物业管理服务行为，提升住宅楼区的环境质量。
二、存在的问题
住宅楼区管理在市委、市政府的高度重视下，经过各相关部门的通力协作、密切配合，广大物业管理单位、业主的共同努力，取得了一定成效，但与市委、市政府的要求，居民业主的期盼还有很大的差距，工作中存在的主要问题是：
（一）管理机制不健全，服务不到位。由于管理体制、机制不完善、不健全，物业企业管理没有管理目标、没有制度约束，服务水准不高，实际物业管理服务工作中应付，对付，企业与业主，服务与被服务良好关系的建立十分艰难，业主的满意度也越来越低。部分物业企业还没有树立为民便民优质管理服务的理念，只是为扩大管理楼区的量来增加收益而从事住宅楼区的物业管理，而没有从加强管理、提高服务上来增加收益做文章，以至于规章制度不健全，服务收费不科学，物业管理不规范。2015年，有2个住宅楼区被物业公司弃管，有2个住宅楼区业主因物业公司管理服务差，将物业公司诉讼至法院。
（二）业主委员会组建难，组织不到位。目前，全市住宅楼区尚有157个楼区没有组建业主委员会，所占比例达到60.17%.虽然各社区都能够积极组织分管辖区内住宅楼区业主筹建业主委员会，但大多数楼区业主思想观念未能及时转变，特别是对物业管理这种有偿服务方式不理解，产生抵触情绪，加之自觉履行义务的意识不强，不愿意参与到业主委员会或参与楼区的管理；部分已组建业主委员会的，在楼区物业管理工作中，也未能认真履行其组织、管理等职责，作用发挥得不够，甚至是名存实亡，据统计近30%的住宅楼区业主委员会在楼区物业管理工作中，不能够较好地发挥作用；部分业主还把对开发商的不满发泄在物业企业身上，拖欠、拒交物业管理费用，由此带来极大的负面影响，形成物业管理费用收缴难—管理跟不上—收缴更难—管理更差—直至弃管的恶性循环，缺失有效的管理组织。
（三）应急机制尚未建立，措施不到位。今年来，随着住宅楼区投入使用的年限不断增加，楼房墙面、房檐、造型脱落，阳台开裂、屋盖漏雨现象时有发生，给居民出行带来极大的不便，也带来了极大的安全隐患，由于住宅楼区没有建立相应的应急制度、应急基金，致使安全隐患得不到及时消除而出现居民上访。主要原因是:一方面房屋维修基金制度没有全部实行，现只有121个新建住宅楼区实行，尚有106个住宅楼区没有实行，所占比例达到46.7%;一方面房屋维修基金不能及时启用，由于大部分住宅楼区没有组建业主委员会或业主委员会不履行职责，使用时没有申请主体，造成使用不规范、效率低；再者由于大部分住宅楼区处于弃管状态，楼房需要维修改造时，没有可支配资金及时投入消除隐患。
（四）弃管楼区不断增多，管理不到位。随着大部分住宅楼区已进入到维修改造阶段，一些住宅楼区建成交付使用之初，开发建设单位自行管理，由于管理不规范、维护不及时，没有更多资金投入，管理几年就放弃管理，特别是由机关、企事业单位组织职工集资建设的109个住宅楼区，目前实行物业管理的只有6个，建设单位自管的3个，业主自管的42个，53.22%的住宅楼区已无人管理；一些交由物业企业管理的住宅楼区，由于物业管理费的收缴难和日常维护管理的不到位，企业无力在投入大量资金进行维修改造，而放弃管理。目前，城区弃管住宅楼区已达48.46%，因长期处于无人管理，环境脏乱差、楼房维护差、供排水、供热、供电等基础配套设备设施损坏、老化日趋严重、房屋质量越来越差，公共部位、消防通道被占用现象普遍。
（五）楼区管理职责不清，监管不到位。住宅楼区物业管理是城市管理的重要组成部分，管理覆盖面大、涉及监管行业多、专业性强，各监管专业行业工作职责各有不同，由于房产局物业管理办公室行政执法权有限，很难做到相关监管职责落实到位、协调组织管理到位，特别是涉及交叉监管的事项，都在监管又都不管，导致住宅楼区的有关事项监管不及时、不到位，一些住宅楼区供水、供电、供热等设备设施维修养护范围、职责不理顺，出现隐患得不到及时整治；一些住宅楼区私搭乱建、乱占公共绿地现象严重。
三、解决的建议
针对我市住宅楼区管理现状和实际，为切实加强我市住宅楼区的物业管理工作，给城区居民提供良好的学习、工作、生活环境，提出如下工作建议：
（一）加强行业组织领导保障。进一步贯彻落实2012年《关于印发东宁县进一步加强物业管理工作实施意见的通知》，加强各部门的工作职责组织落实，成立由市政府市长为组长、主管市长为副组长、各相关单位为成员的东宁市住宅楼区物业管理工作领导小组，根据需要及时组织召开物业管理工作会议，研究制定物业管理政策，发展规划及实施步骤问题。领导小组下设办公室，设在住建局，办公室主任由住建局局长兼任，加强对物业管理工作的协调和督导；建议：由城区办事处在全市10个城区内建立社区物业服务部，接受城区办事处、市物业管理部门的指导和监督，管理辖区内没有物业公司管理的住宅楼区，并提供相应的物业服务，以及对有物业公司管理的住宅楼区业主与物业公司的沟通协调，建立起物业办、城区办事处一物业协会一物业公司一业主委员会一业主多层次组织管理、制度建设物业管理机制；建立完善分工协作、齐抓公管的工作机制，进一步协调供水、供电、供热及城管等部门对于小区内公共设施的维修养护、基础设施和环境综合整治的保障机制，进一步明确相应的工作职责，为推进住宅楼区物业管理服务创造必要条件。从组织管理上保障全市物业管理工作的健康、有序发展。
（二）加强物业企业、业主委员会组织建设。一是加强物业公司的管理，加大日常监管力度，发挥物业协会组织行业自律的作用，严格按照《东宁县物业服务企业年度百分制评比方案》，通过日常检查、不定期抽查及年底评比，促进各物业公司提高物业管理水平和服务标准。二是加强业主委员会的建设。确立业主大会、业主委员会在物业管理市场中的主导地位，实施物业管理的双向选择，形成物业服务优胜劣汰的竞争机制，实现业主自我管理、自我服务、自我负责的目标，各有关部门要积极配合各社区组织选举出所属住宅楼区有热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主成立小区业主委员会。建议：市政府能否将业主委员会主任或副主任纳入社区工作人员或公益性岗位管理，以利于便于开展工作，更好地发挥业主委员会的应有作用。
（三）建立完善房屋维修基金使用管理制度。一是建立完善房屋维修基金使用审批工作程序、管理工作制度；二是成立以市住建局、财政局局长为组长、副局长为副组长、住建局局物业办、质监站、保障办等单位为成员的房屋维修基金使用审批小组，对房屋维修资金的使用申请进行审核、审批；三是建立房屋维修基金应急审批制度，对发生危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，可直接动用维修基金用于应急维修，及时消除房屋安全隐患。四是建立房屋维修基金续缴制度。一方面2000年建成的住宅楼区没有实行房屋维修基金制度；一方面已实行房屋维修基金制度的住宅楼区，由于近年来房屋维修改造申请使用，已有2个住宅楼区房屋维修基金缴存金额已低于应缴存金额的30%，随着楼房使用年限的增加，公共部位、公共设施老化破损日益严重，如得不到及时维修改造，必将影响到居民日常的生活质量和安全。为此，建议：市政府能否制定《东宁市住宅楼区房屋维修基金续缴制度》，一是有利于归集住宅楼区房屋维修基金；二是可作为房屋维修应急资金，在发生危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况下，能及时消除安全隐患，确保住宅楼区居民和生命和财产的安全。
（四）加快推进弃管住宅楼区房屋的维修改造。一是对有房屋维修基金的弃管住宅楼区，由社区组织、业主委员会申请，利用业主缴存的房屋维修基金对损坏的公共部位、公共设施进行及时维修改造；对于没有房屋维修基金的弃管住宅楼区，建议:由社区组织住宅楼区逐一组建业主委员会，采取政府投入、业主自筹资金相结合的方式进行维修改造，改造完毕后进行自主管理或聘请物业公司进行物业管理。二是明确弃管住宅楼区房屋维修改造的职责及费用分摊，根据住宅楼区（建筑年限在15年以上）的公用部位和公用设施设备的改造规划、年度计划，合理确定维修改造方式和项目，即由业主大会共同议定（主要改造内容可包括屋顶、外墙、路面及供水、供热、供电、排水网干线等共用部位和共用设备设施），并出具有资质单位提供的维修改造预算，报市政府审批后予以实施；维修改造费用按5：3：2的比例分摊，即政府承担50%、水电气热等公共服务单位承担30%、全体业主承担20%.维修改造后的住宅楼房的供水、供电、供热、排水等公共部位专项维修改造管理分别有相应单位负责管理至楼房住户防盗门外。三是鉴于目前住宅楼区多发外墙皮、房屋外檐、造型脱落及停水、停电、停热等紧急事故，建议：市政府每年给予安排一定数额的住宅楼区安全保障资金，专项用于住宅楼房安全隐患的应急抢险，经相关部门现场勘查，并于业主委员会共同审核认定维修企业提交维修预算后，再予以按比例支付。
（五）采取多种方式破解物业收费难题。一是加强物业管理知识的宣传。积极发挥业主委员会的作用，建立业主和物业公司良好、和谐的关系，采取小区公告栏、宣传栏、发放宣传手册等向业主进行物业服务知识宣传，提高广大业主对物业管理的认识，提高缴纳物业费的主动性；二是建立物业企业、业主个人诚信等级评定制度，对于已收取物业管理服务费而管理服务不到位或已享受物业企业服务而又缺乏正当理由据不缴纳物业费的业主，通过测评降低企业或个人诚信等级标准，建议：在本市内各服务窗口通报，使其办理相关业务时受限；三是运用法律武器维护合法权益。对物业管理服务不到位或不交、少交、欠交物业管理费的业主，可以通过司法调节、司法判决予以维权；四是参照牡丹江市政府《关于进一步做好全市物业管理工作的意见》，推行三方评价机制，实行按质付费，并借鉴外地先进经验，推动“水、电、气、物”收费一卡通联网，进一步提升物业管理服务水平，促进业主主动缴费，实现住宅楼区物业管理优质高效。
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